In Scozia, gli affitti privati seguono regole precise, come il Private Residential Tenancy, valide anche per Edimburgo.
Affittare casa a Edimburgo può essere complicato: la domanda è alta e l’offerta di stanze e appartamenti spesso fatica a soddisfare tutti i richiedenti.
Negli anni in cui ho abitato a Edimburgo ti posso confermare che ho sempre visto un grandissimo ricambio di persone. Tante ne arrivano, sì, ma tante se ne vanno pure. È, quindi, importante conoscere la situazione reale del mercato senza allarmarsi.
La casa, con la giusta pazienza, si trova sempre. Ma qui non ti darò consigli sulla ricerca della casa. Se vuoi sapere come muoverti per cercarla, puoi leggere questo articolo: Cercare casa a Edimburgo.
Comincio dandoti subito una buona notizia: la legge scozzese continua a cambiare e a lavorare proprio per tutelare chi affitta. Negli ultimi anni il governo scozzese ha introdotto nuove regole pensate per rendere il mercato più equo, limitare gli abusi dei proprietari e dare maggiore stabilità a chi decide di vivere in affitto.
Il problema?
Molte di queste informazioni non vengono spiegate chiaramente, soprattutto a chi arriva dall’estero. Spesso si finisce per accettare condizioni illegali o scorrette semplicemente perché “si è sempre fatto così” o perché nessuno ti dice che, in realtà, quella richiesta non è lecita.
- Può un proprietario chiederti tre o quattro mesi di affitto in anticipo?
- Può vietarti automaticamente di avere un cane o un gatto?
- Può entrare in casa quando vuole?
- Può aumentare l’affitto come e quando gli pare?
La risposta è NO!
Prima di firmare il contratto di affitto, è importante che tu presti attenzione ad alcuni aspetti.
In questo articolo ti spiego 6 cose fondamentali che devi sapere per affittare casa a Edimburgo.
1. Cos’è il contratto Private Residential Tenancy e quando scade?
In Scozia, quasi tutti gli affitti privati oggi usano il Private Residential Tenancy (PRT), introdotto il 1 dicembre 2017. Questo contratto non ha una data di scadenza fissa: rimane valido finché l’inquilino non decide di andarsene o il locatore ha un motivo legale per terminarlo.
Pertanto, il locatore non può chiederti di andartene via quando gli pare ma può porre fine al contratto solo in 18 circostanze precise, stabilite dalla legge.
Alcuni esempi:
- vuole vendere l’immobile
- vuole tornare a viverci
- gravi violazioni del contratto da parte dell’inquilino
Non basta quindi “voler riavere casa”: serve una motivazione legale e, in caso di controversia, decide il First-tier Tribunal for Scotland.
2. Qual è il deposito richiesto per affittare casa a Edimburgo?
In Scozia, il deposito cauzionale per un affitto privato non può superare i due mesi di affitto e deve essere custodito in un sistema approvato. Questo garantisce che i soldi siano protetti fino alla fine del contratto.
A prescidere dalla motivazione che usano (ad esempio hai cani o gatti) non possono chiederti tre, quattro o sei mesi in anticipo. Questo vale per tutte le proprietà in affitto privato nel Paese.
Il locatore non può tenere il tuo deposito nel suo conto in banca. Deve custodirlo in un Tenancy Deposit Scheme approvato (ad esempio SafeDeposits Scotland, Letting Protection Service Scotland o Mydeposits Scotland).
Questo avviene per evitare che il locatore utilizzi i tuoi soldi come se fossero i suoi. Il/la proprietariə dovrà, inoltre, fornirti i dettagli del deposito entro 30 giorni dall’inizio dell’affitto.
Tieni a mente che se il locatore non deposita il tuo denaro in un sistema protetto, sta violando la legge scozzese e tu puoi chiedere un risarcimento tramite il tribunale.
3. Come e quando può il locatore aumentare l’affitto a Edimburgo?
In Scozia, se hai un contratto PRT il locatore può aumentare l’affitto solo una volta all’anno e deve farlo seguendo una procedura precisa prevista dalla legge. L’aumento deve essere ragionevole e comunicato per iscritto all’inquilino almeno tre mesi prima della data prevista utilizzando il modulo ufficiale.
Ovviamente, affittare casa significa anche essere preparati al fatto che il canone possa variare in base al costo della vita. È, quindi, fondamentale che tu sappia esattamente quando e di quanto può essere aumentato un canone.
Le regole varianno in base al tipo di contratto che hai.
L’aumento non può essere comunicato a voce o con messaggi informali: se la procedura non viene rispettata, l’aumento non è valido.
Non esiste un tetto massimo fisso all’aumento, ma se ritieni che il nuovo canone sia eccessivo, puoi contestarne l’importo rivolgendoti a Rent Service Scotland o al First-tier Tribunal for Scotland.
4. Il locatore può vietare animali domestici a Edimburgo?
Secondo il Housing (Scotland) Act 2025, gli inquilini hanno il diritto di richiedere di tenere un animale domestico (cane, gatto, ecc.) nell’abitazione in affitto, e i locatori non possono rifiutare tale richiesta senza una scusa valida e ben precisa.
Ecco come funziona:
- Dovrai presentare per iscritto una richiesta al locatore per tenere un animale in casa.
- Il locatore avrà un termine (di solito 30 giorni) per rispondere.
- Se il locatore rifiuta, non potrà farlo in modo “irragionevole” e dovrà motivare il rifiuto con cause valide.
- Se ritieni che la motivazione non sia valida, potrai portare il caso davanti al First-tier Tribunal per decisione.
Gli animali sono la nostra famiglia ed è assurdo che chi ha un animale domestico, debba essere svantaggiatə nel trovare casa. Eppure, in molti Paesi funziona proprio così.
La Scozia, invece, ha fatto passi da giganti in merito. Questa legge dà, finalmente, dei diritti anche ai nostri adorati animali visto che, fino a qualche tempo fa, i locatori potevano dire sempre rifiutare cani e gatti.
5. Quali sono i pagamenti illegali per affittare casa a Edimburgo?
In Scozia, qualsiasi pagamento richiesto prima della firma del contratto è illegale.
L’unico pagamento legittimo prima della firma è il deposito cauzionale, che deve rispettare i limiti del Tenancy Deposit Scheme ed essere documentato.
Bada bene che NON possono chiederti e NON puoi pagare:
- Holding deposit, ciò il deposito per “bloccarti” l’immobile prima del contratto. Alcuni ti fanno credere che sia legale dare un deposito per assicurarti l’appartamento e battere la concorrenza. Assolutamente no! Non cadere in questo tranello, nenche se ti dicono che è rimborsabile.
- Key money: stesso discorso di qui sopra. L’agenzia o il locatore potrebbero chiederti una somma per ottenere le chiavi e bloccare l’immobile prima ancora di aver firmato.
- Administration fee: non esiste al mondo che un’agenzia o locatore ti addebiti le commissioni di gestione. Mi riferisco a spese per la preparazione del contratto, controlli amministrativi, registrazione dei documenti o qualsiasi altro “costo di agenzia” che si inventano.
- Credit check o reference fee. Prima della firma dell’accordo le agenzie o i locatori possono fare delle ricerche su di te. Solitamente controllano la tua storia creditizia, chiedono referenze a precedenti locatori o datori di lavoro o addirittura pagano servizi esterni per fare tali controlli. È bene che tu sappia che in Scozia, questi costi devono essere sostenuti dal locatore, non dall’inquilino.
Queste somme non sono ammesse e sono considerate illegal fees. Se ti vengono chieste, puoi richiedere il rimborso o segnalarlo alle autorità competenti. Leggi qui tutti i controlli da fare prima di firmare un contratto.
6. Quando si possono fare le ispezioni della proprietà a Edimburgo?
Il locatore/agenzia può effettuare ispezioni della proprietà solo con preavviso e durante orari ragionevoli. Queste ispezioni servono a controllare lo stato della casa o dell’appartamento, ma non possono essere fatte in modo arbitrario o senza consenso dell’inquilinə.
In Regno Unito esiste la legge Homes del 2018 (Fitness for Human Habitation) che stabilisce che i locatori hanno il dovere di prendersi cura delle proprie proprietà e di assicurarsi che l’immobile sia idoneo ad essere abitato.
Mi è capitato spesso che l’agenzia insistesse a entrare in casa mia nonostante io non ci fossi, pertanto è importante che tu conosca i tuoi diritti.
In Scozia, anche se il locatore (o l’agenzia) possiede le chiavi, non può semplicemente entrare in casa tua quando vuole. La legge sul Private Residential Tenancy stabilisce regole precise su come e quando può accedere alla proprietà.
Ci vuole:
- Un preavviso scritto obbligatorio da ottenere almeno 48 ore prima di ispezioni, controlli o lavori di manutenzione. L’unica eccezione è in caso di emergenze (per esempio un incendio, una perdita grave o un guasto elettrico pericoloso).
- Il tuo consenso, che potrai decidere di dare o meno e, in caso, assicurarti di concordare un orario.
Prima di firmare il contratto controlla la frequenza delle “inspections” così da sapere cosa aspettarti e non avere fastidiose sorprese.
Ricorda che se ti fanno visite senza preavviso e senza emergenze, puoi rifiutare l’ingresso e, se la situazione persiste, fare una segnalazione o chiedere l’intervento del First-tier Tribunal for Scotland (Housing and Property Chamber).
Conclusioni
Nonostante oggi affittare casa a Edimburgo sia sicuramente più tutelato rispetto al passato, conoscere le regole resta fondamentale. Molti problemi nascono proprio perché chi arriva dall’estero non sa cosa è lecito e cosa no.
Stiamo parlando della tua privacy e della tua casa, porto sicuro e luogo di comfort.
Quindi, tieni bene a mente queste regole e, prima di firmare un contratto di affitto, assicurati sempre che il locatore sia registrato presso il comune (local council).
Un’ultima piccola parentesi.
Se cerchi un appartamento con 3 o più camere da letto, dovrai stare attentə alla licenza HMO. Siccome a Edimburgo è illegale affittare una proprietà a 3 o più persone che non sono imparentate tra di loro, ecco che entra in gioco questa licenza. In breve, per affittare un appartamento tra amici, studenti o colleghi, ci vuole la licenza HMO (Home of Multiple Occupancy), che viene concessa dal comune di Edimburgo al proprietario della casa. Pertanto, se questo è il tuo caso, dovrai assicurarti che il proprietario sia in possesso di questa licenza
Inoltre, presta attenzione alle agenzie immobiliari. Moltissime, pur essendo “a norma”, non sono affatto oneste e non agiscono negli interessi degli inquilini. Fai ricerche su internet e, se hai occasione, chiedi pareri in giro (ad amici/colleghi).
Ricordati sempre che è tuo diritto segnalare e far causa qualora tu sia testimone di trattamenti non conformi alla legge.
Conoscere i tuoi diritti non renderà la ricerca di una casa magica o immediata, ma ti permetterà di evitare fregature, riconoscere richieste illegali e muoverti con più sicurezza.
Con queste informazioni, spero di non averti fatto desistere! Alla fine basta semplicemente che tu faccia le domande opportune e che non acconsenta mai a qualcosa che non capisci a pieno. Chiedi, esponiti, fattelo ripetere e non aver paura di proteggerti.
Dopotutto, viviamo in un Paese che non conosciamo e dobbiamo giustamente fare quello sforzo in più per tutelarci.
Se hai qualsiasi domanda inerente a una situazione che stai vivendo e vorresti una consulenza privata, puoi contattarmi via email oppure sui social e sarò ben felice di accoglierti.
Buona fortuna!
