Affittare casa a Edimburgo non è la cosa più facile del mondo, diciamoci la verità. Ormai anche la capitale scozzese è satura di richieste e l’offerta non sempre riesce a tenergli testa. Edimburgo non sarà gettonata come Londra. Ma non dimentichiamoci che parliamo di una piccola città, che non ha grattacieli (per fortuna, aggiungerei) e quindi ha i suoi limiti.
Negli anni in cui ho abitato a Edimburgo ti posso confermare che ho sempre visto un grandissimo ricambio di persone. Tante ne arrivano, sì, ma tante se ne vanno pure. È, quindi, importante conoscere la situazione reale del mercato, ma senza allarmarsi.
La casa, con la giusta pazienza, si trova sempre. Ma qui non ti darò consigli sulla ricerca della casa. Se vuoi sapere cosa fare, puoi leggere questo mio articolo: Cercare casa a Edimburgo.
Ti dò subito una buona notizia: la legge scozzese è cambiata, e continua a cambiare, proprio per tutelare chi affitta. Negli ultimi anni il governo scozzese ha introdotto nuove regole pensate per rendere il mercato più equo, limitare gli abusi dei proprietari e dare maggiore stabilità a chi decide di vivere in affitto.
Il problema?
Molte di queste informazioni non vengono spiegate chiaramente, soprattutto a chi arriva dall’estero. Spesso si finisce per accettare condizioni illegali o scorrette semplicemente perché “si è sempre fatto così” o perché nessuno ti dice che, in realtà, quella richiesta non è lecita.
Può un proprietario chiederti tre o quattro mesi di affitto in anticipo?
Può vietarti automaticamente di avere un cane o un gatto?
Può entrare in casa quando vuole?
Può aumentare l’affitto come e quando gli pare?
La risposta è NO!.
In questo articolo troverai una guida chiara e aggiornata pensata per gli chi vive già a Edimburgo o per chi sta progettando di trasferirsi qui e vuole arrivare preparatə.
Vediamo allora 6 cose fondamentali che devi sapere per affittare casa a Edimburgo.
1. Scadenza del contratto: il Private Residential Tenancy
Sappiamo tutti che una delle ansie più comuni per chi è in affitto è legata alla scadenza del contratto: verrà rinnovato? Se sì, di quanto?
In Scozia, quasi tutti gli affitti privati oggi si basano sul Private Residential Tenancy (PRT), in vigore dal 1 Dicembre 2017. Si tratta di un contratto di affitto senza data di scadenza.
Il contratto resta valido finché tu non decidi di andartene, oppure il proprietario non ha un motivo legale preciso, previsto dalla legge, per chiedere la fine dell’affitto.
Pertanto, il locatore non può chiederti di andartene via quando gli pare ma può porre fine al contratto solo in 18 circostanze precise, stabilite dalla legge.
Alcuni esempi:
- vuole vendere l’immobile
- vuole tornare a viverci
- gravi violazioni del contratto da parte dell’inquilino
Non basta quindi “voler riavere casa”: serve una motivazione legale e, in caso di controversia, decide il First-tier Tribunal for Scotland.
2. Deposito cauzionale: massimo 2 mesi
Devi sapere che secondo la legge scozzese l’importo totale che puoi essere costrette a pagare come deposito non può superare due mesi di affitto.
Pertanto, anche se trovano scuse perché hai cani o gatti, non possono chiederti tre, quattro o sei mesi in anticipo. Questo vale per tutte le proprietà in affitto privato nel Paese.
Inoltre, il locatore non può tenere il tuo deposito nel suo conto in banca. Deve custodirlo in un Deposit protection scheme approvato (ad esempio SafeDeposits Scotland, Letting Protection Service Scotland o Mydeposits Scotland).
Questo avviene per evitare che il locatore utilizzi i tuoi soldi come se fossero i suoi. Il/la proprietariə dovrà, inoltre, fornirti i dettagli del deposito entro 30 giorni dall’inizio dell’affitto.
Tieni a mente che se il locatore non deposita il tuo denaro in un sistema protetto, sta violando la legge scozzese e tu puoi chiedere un risarcimento tramite il tribunale.
3. Aumento del canone: una volta l’anno.
Affittare casa significa anche essere preparati al fatto che il canone possa variare in base al costo della vita. È, quindi, fondamentale che tu sappia esattamente quando e di quanto può essere aumentato un canone.
Ovviamente ci sono regole diverse in base al tipo di contratto che hai.
Se hai un contratto Private Residential Tenancy (PRT), il proprietario può aumentare l’affitto solo una volta ogni 12 mesi e deve avvisarti per iscritto con almeno 3 mesi di anticipo, utilizzando il modulo ufficiale previsto dalla legge.
L’aumento non può essere comunicato a voce o con messaggi informali: se la procedura non viene rispettata, l’aumento non è valido.
Non esiste un tetto massimo fisso all’aumento, ma se ritieni che il nuovo canone sia eccessivo, puoi contestarne l’importo rivolgendoti a Rent Service Scotland o al First-tier Tribunal for Scotland.
4. Nuove regole sugli animali
A mio avviso è assurdo che chi ha un animale domestico, debba essere svantaggiatə nel trovare casa. Eppure, in molti Paesi funziona proprio così.
La Scozia, però, ha fatto passi da giganti in merito.
Con il nuovo Housing (Scotland) Act 2025, dal 30 settembre 2025, gli inquilini hanno il diritto di richiedere di tenere un animale domestico (cane, gatto, ecc.) nell’abitazione in affitto, e i locatori non possono rifiutare tale richiesta senza una scusa valida e ben precisa.
Ecco come funziona:
- Dovrai presentare per iscritto una richiesta al locatore per tenere un animale in casa.
- Il locatore avrà un termine (di solito 30 giorni) per rispondere.
- Se il locatore rifiuta, non potrà farlo in modo “irragionevole” e dovrà motivare il rifiuto con cause valide.
- Se ritieni che la motivazione non sia valida, potrai portare il caso davanti al First-tier Tribunal per decisione.
Questa legge dà, finalmente, dei diritti anche ai nostri adorati animali visto che, fino a qualche tempo fa, i locatori potevano dire sempre dire no ai cani o ai gatti.
5. Pagamenti illegali
Forse il punto più importante di questo articolo proprio perché è uno dei classici scam. In Scozia è illegale che un proprietario o un’agenzia ti chieda qualsiasi pagamento prima che tu abbia firmato il contratto di affitto (PRT). Unica eccezione lo fa, ovviamente, il deposito che si dà come cauzione.
In particolare, NON possono chiederti e NON puoi pagare:
- Holding deposit, ciò il deposito per “bloccarti” l’immobile prima del contratto. Alcuni ti fanno credere che sia legale dare un deposito per assicurarti l’appartamento e battere la concorrenza. Assolutamente no! Non cadere in questo tranello, nenche se ti dicono che è rimborsabile.
- Key money: stesso discorso di qui sopra. L’agenzia o il locatore potrebbero chiederti una somma per ottenere le chiavi e bloccare l’immobile prima ancora di aver firmato.
- Administration fee: nessuna agenzia o locate può addebitarti le commissioni di gestione. Mi riferisco a preparazione del contratto, controlli amministrativi, registrazione dei documenti o qualsiasi altro “costo di agenzia”.
- Credit check o reference fee. Prima della firma dell’accordo le agenzie o i locatori possono fare delle ricerche su di te. Solitamente controllano la tua storia creditizia, chiedono referenze a precedenti locatori o datori di lavoro o addirittura pagano servizi esterni per fare tali controlli. È bene che tu sappia che in Scozia, questi costi devono essere sostenuti dal locatore, non dall’inquilino.
Queste somme non sono ammesse e sono considerate illegal fees. Se ti vengono richieste, puoi richiedere il rimborso o segnalarlo alle autorità competenti. Leggi qui tutti i controlli da fare prima di firmare un contratto.
6. Ispezioni: quando sono concesse
Quando affitti casa i proprietari o le agenzie potrebbero voler fare delle ispezioni. Questo è molto comune in Scozia, ma dipende dal tipo di agenzia e proprietari con cui si ha a che fare.
Mi è capitato spesso che l’agenzia insistesse a entrare in casa mia nonostante io non ci fossi, pertanto è importante che tu conosca i tuoi diritti.
Anche se il locatore (o l’agenzia) possiede le chiavi, non può semplicemente entrare in casa tua quando vuole. La legge sul Private Residential Tenancy stabilisce regole precise su come e quando può accedere alla proprietà.
Ci vuole:
- Un preavviso scritto obbligatorio da ottenere almeno 48 ore prima di ispezioni, controlli o lavori di manutenzione. L’unica eccezione è in caso di emergenze (per esempio un incendio, una perdita grave o un guasto elettrico pericoloso).
- Il tuo consenso, potrai infatti accettare o rifiutare e dovrai concordare un orario.
Se ti fanno visite senza preavviso e senza emergenze, puoi rifiutare l’ingresso e, se la situazione persiste, fare una segnalazione o chiedere l’intervento del First-tier Tribunal for Scotland (Housing and Property Chamber).
Conclusioni
Nonostante oggi affittare casa a Edimburgo sia sicuramente più tutelato rispetto al passato, conoscere le regole resta fondamentale. Molti problemi nascono proprio perché chi arriva dall’estero non sa cosa è lecito e cosa no.
Stiamo parlando della tua privacy e della tua casa, posto sicuro e luogo di comfort.
Quindi, tieni bene a mente queste regole e, prima di firmare un contratto di affitto, assicurati sempre che il proprietario sia registrato presso il comune (local council).
Fai attenzione, specialmente a Edimburgo, alle agenzie immobiliari perché moltissime pur essendo a norma non sono affatto oneste e non agiscono negli interessi degli inquilini. Fai ricerche su internet e, se hai occasione, chiedi pareri in giro (ad amici/colleghi).
Ricordati sempre che è tuo diritto segnalare e far causa qualora tu sia testimone di trattamenti non conformi alla legge.
Conoscere i tuoi diritti non renderà la ricerca di una casa magica o immediata, ma ti permetterà di evitare fregature, riconoscere richieste illegali e muoverti con più sicurezza.
Con queste informazioni, spero di non averti fatto desistere! Alla fine basta semplicemente che tu faccia le domande opportune e che non acconsenta mai a qualcosa che non capisci a pieno. Chiedi, esponiti, fattelo ripetere e non aver paura di proteggerti. Dopotutto, viviamo in un Paese che non conosciamo e dobbiamo giustamente fare quello sforzo in più per tutelarci.
Se hai qualsiasi domanda inerente a una situazione che stai vivendo e vorresti una consulenza privata, puoi contattarmi via email oppure sui social e sarò ben felice di accoglierti.
Buona fortuna!
